Der Verkehrswert in der Immobilienbewertung
„Welchen Verkehrswert hat die Immobilie?“ Es gibt viele Fälle, in denen Makler, Architekten, Eigentümer und Kaufinteressenten eine Antwort auf diese Frage benötigen. Zum Beispiel beim Kauf einer Immobilie, beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, bei einer Beleihung im Rahmen der Finanzierung, bei einer Ehescheidung oder einer Erbauseinandersetzung. In diesen Fällen wird in der Regel der Verkehrswert bzw. Marktwert benötigt. Dieser wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) wie folgt definiert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Die Definition hört sich zunächst relativ kompliziert an. Sie besagt jedoch nichts anderes, als dass es sich bei dem Verkehrswert um den Preis handelt, der unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Da jeder Immobilienmakler für jedes seiner Veräußerungsobjekte den zu erzielenden Preis benötigt, ist der Verkehrswert für diese Berufsgruppe von höchstem Interesse. Aus diesem Grund beschäftigen sich nicht nur Sachverständige, sondern auch Makler mit der Ermittlung des Verkehrswertes.
Wertrelevante Merkmale einer Immobilie
Die wertrelevanten Merkmale einer Immobilie stehen am Anfang jeder Immobilienbewertung. Wenn man einen Verkehrswert ermittelt, muss man sich mit den Merkmalen der zu bewertenden Immobilie auseinandersetzen. Es handelt sich beispielsweise um folgende Merkmale:
- Lage
- Nutzbarkeit lt. Baurecht
- Beschaffenheit des Gebäudes und des Bodens
- Unterhaltungszustand des Gebäudes
- privatrechtliche Belastungen, z.B. Grunddienstbarkeiten, Wohnrechte, etc.
- öffentlich-rechtliche Belastungen, z.B. Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz
- mietrechtliche Vereinbarungen bzw. Besonderheiten
Verfahrenswahl zur Ermittlung des Verkehrswertes
Sobald die wertrelevanten Merkmale recherchiert wurden, kommt der nächste Schritt:
Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt vom Verhalten der Käufer bzw. Verkäufer ab. Es können folgende Wertermittlungsverfahren zur Anwendung kommen:
+ Ertragswertverfahren
+ Sachwertverfahren
+ Vergleichswertverfahren
Berechnung einer Immobilie nach
dem Vergleichswertverfahren
Orientieren sich die an einem Immobilienverkauf beteiligten Personen hauptsächlich an Kaufpreisen von ähnlichen Immobilien, so kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dies ist beispielsweise bei Eigentumswohnungen der Fall, denn es gibt in der Regel zahlreiche Preise von vergleichbaren Wohnungen, so dass ein Preisvergleich nicht schwer fällt.
Berechnung einer Immobilie nach dem Ertragsverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn die am Immobiliendeal beteiligten Personen in erster Linie die Erträge, Kosten und Renditen im Auge haben. Dies gilt für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und für alle gewerblichen Gebäude.
Berechung einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren
Wenn sich die am Immobilienverkauf beteiligten Personen bei der Preisfindung vorrangig an den Herstellungskosten eines Gebäudes orientieren, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Hier geht es vor allem um die Frage, was es kostet, ein vergleichbares Grundstück zu kaufen und ein Wohnhaus darauf zu errichten.
