2. Juli 2026

Be­lei­hungs­gren­ze bei Im­mo­bi­li­en: De­fi­ni­ti­on, Er­mitt­lung & Er­klä­rung

Wer sich den Traum vom eigenen Haus oder einer Wohnung erfüllen will, muss zunächst für eine entsprechende Immobilienfinanzierung sorgen. Was stellt mir die Bank an Finanzierungsmittel zur Verfügung , wenn ich dazu mein Haus oder meine Wohnung als Sicherheit hinterlege?

Der Schlüsselbegriff dafür ist die Beleihungsgrenze.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Beleihungsgrenze ist der maximale Betrag, den du als Darlehen erhalten kannst, und wird vom Beleihungswert der Immobilie abgezogen. 
• Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der tatsächlich beliehen werden kann und unterhalb des Verkehrswertes liegt. 
• Eine niedrige Beleihungsgrenze von bis zu 60 Prozent belohnt die Bank mit besonders günstigen Zinskonditionen. 
• Gerne errechne ich Financial Wilms Herr Johannes-Joseph Wilms erreichbar über Handy 0172 26 22225 den Verkehrswert deines Wunschobjekts in wenigen Minuten .

Beleihungsgrenze – Definition

Die Beleihungsgrenze zeigt die maximal mögliche Darlehenssumme an. Sie ist ein bestimmter Prozentsatz des Beleihungswertes einer Immobilie, auch ein Risikoabschlag wird berücksichtigt. Die Beleihungsgrenze entscheidet mit darüber, zu welchen Konditionen die Bank eine Finanzierung vermutlich gewährt.

Wie funktioniert die Beleihung einer Immobilie?

Eine Immobilie zu beleihen, bedeutet, dass eine Immobilie als Sicherheit für die Bank hinterlegt wird. Voraussetzung ist hier, dass Haus oder Wohnung vollständig oder annähernd abbezahlt sind. Mit der Kreditzusage wird diese Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Zusammenhang: Beleihungswert – Beleihungsgrenze

Der Beleihungswert gibt Auskunft darüber, wie hoch eine Finanzierung von der Bank ausfällt. Er liegt niedriger als der Verkehrswert, um bei einer Zwangsversteigerung auch in einigen Jahren noch auf der sicheren Seite zu sein. Auf jeden Fall darf er laut Pfandbriefgesetz § 16 Abs. 2 PfandBG nicht höher liegen und muss nach anerkannten Bewertungsverfahren auf transparente Art und Weise und ohne Spekulationen ermittelt worden sein.

Vom sogenannten Beleihungswert wird zusätzlich ein gewisser Prozentsatz zur Risikominderung wegen Wertschwankungen der Immobilie abgezogen. Das Ergebnis ist die Beleihungsgrenze, die maximal mögliche Darlehenshöhe. Dieser Prozentsatz liegt zwischen 15 % - 25 % je nach Bank !

Vom Beleihungswert zur Beleihungsgrenze: Berechnung

Der Beleihungswert liegt ungefähr zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Ermittlung findet statt über die anerkannten Bewertungsverfahren – Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren – die häufig miteinander kombiniert werden. 

Beispiel:

Hat eine Immobilie einen Verkehrswert von 500.000 Euro, so bewegt sich der Beleihungswert bei einem Anteil zwischen 70 und 90 Prozent zwischen 350.000 und 450.000 Euro. 

Der Beleihungswert ist normalerweise nicht gleichzusetzen mit der Darlehenssumme, die du erhältst. Die Banken bestimmen zusätzlich einen Abschlag, um ihr Risiko zu minimieren, sollten die Immobilienpreise auf dem Markt sinken. In der Regel sind dies 40 bis 80 Prozent des Beleihungswertes. Der sich daraus ergebende Wert ist die Beleihungsgrenze und diese ist auch wortwörtlich als Grenze zu verstehen, es handelt sich um den maximal möglichen Darlehensbetrag, den eine Bank für eine bestimmte Immobilie auszuzahlen bereit ist.

Ausnahme:

Verfügt ein:e Darlehensnehmer:in über ein besonders hohes Einkommen und weitere Sicherheiten wie eine abbezahlte Immobilie, ist auch ein Darlehen in der Höhe des Beleihungswertes oder darüber hinaus möglich.

In den meisten Fällen muss jedoch von einer Beleihungsgrenze und damit von einem Abschlag zur Risikominderung ausgegangen werden. Diese unterscheiden sich in der Höhe je nach Bank.  

• bei Lebensversicherungen: 40–60 % 
• bei Hypothekenbanken: 60–65 % 
• bei Sparkassen, Volks-, Raiffeisen- oder Geschäftsbanken: 80 %

Pfandbriefbanken und Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze gibt Auskunft darüber, bis zu welcher Grenze eine Immobilie vom Kreditgeber beliehen werden darf. Bei Pfandbriefbanken liegt die Maximalgrenze bei 60 Prozent, man spricht von einer 60-Prozent-Finanzierung. Bei anderen Kreditinstituten, die das Pfandbriefprivileg nicht besitzen, kann bei entsprechendem Liquiditätsnachweis die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent oder mehr liegen.

Angesetzt auf den Beleihungswert, mindert die Beleihungsgrenze den Darlehensbetrag entsprechend.

Die Differenz muss in diesen Fällen aus Eigenkapital ergänzt werden.

Beispiel:

Verkehrswert 500.000 Euro Beleihungswert 400.000 Euro (80 % vom Verkehrswert) Beleihungsgrenze 280.000 € (70 % vom Beleihungswert)

Berechnung der Zinskondition der Banken bei einer Immobilienfinanzierung !

Banken ermitteln Ihre individuelle Zinskondition für eine Immobilienfinanzierung anhand der Bonität, dem Eigenkapitalanteil und dem Beleihungswert der Immobilie. Je geringer das Kreditausfallrisiko für die Bank ist, desto günstiger fällt der Zinssatz aus.

Hier sind die entscheidenden Bausteine der Zinsberechnung im Detail:

1. Die harte Formel: Zins und Tilgung

Die monatliche Rate (Annuität) setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Die Grundformel lautet:
\(\text{Monatsrate} = \frac{\text{Darlehenssumme} \times (\text{Sollzinssatz} + \text{anfänglicher Tilgungssatz})}{12}\) [

• Darlehenssumme: Der Nettokreditbetrag (Kaufpreis abzüglich Eigenkapital).
• Sollzins: Der Preis, den Sie der Bank für den geliehenen Betrag zahlen (ausgedrückt in Prozent pro Jahr).
• Tilgung: Der Anteil zur Rückzahlung des Kredites in Prozent
• Banken empfehlen meist mindestens 2,0 % bis 3,0 % Tilgung
• Je mehr ich tilge desto geringer ist die Restschuld nach der Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren

2. Die wichtigsten Einflussfaktoren auf den Zinssatz

Eigenkapital (Beleihungsauslauf): Das ist das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf und desto günstiger der Zins.

10 % sollten es schon sein . Bei 15 % und mehr Eigenkapital winken bessere Konditionen

Länge der Zinsbindung: Je länger die Zeitspanne, in der Sie sich den Zinssatz vertraglich sichern (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre), desto höher ist in der Regel der Aufschlag der Bank für dieses Planungsrisiko.

Bonität und Einkommen: Die Bank prüft Ihr Einkommen, Ihre festen Ausgaben und Ihre Schufa-Auskunft. Ein sicheres, hohes Einkommen senkt das Risiko der Bank und verbessert den Zinssatz.

Wichtig : bei Selbstständigen, Freiberufler/innen und GGF einer Gmbh

Muß das Unternehmen mindestens 36 Monate bestehen. Weiter verlangt die Banken die Bilanzen ,die Steuererklärungen und der Steuerbescheid der letzten 2 Jahren .

Ein Businessplan mit vorzulegen wäre auch in vielen Fällen hilfreich.

Beachten Sie bitte auch, dass Sparkassen und Volksbanken fast immer noch ein Rating durchführen!

Nach vorliegen des Wertgutachten der zu finanzierenden Immobilie, der Bonitätsprüfung und des abschließenden Rating wird dann der passende Zins mit der passenden Tilgung ermittelt.

Das sollen Selbstständige, Freiberufler/innen und GGF einer Gmbh wissen bevor man sich mit einer Immobilien- oder Gewerbefinanzierung befasst !

Aber keine Angst !

Auch dafür biete ich Lösungen an !

Objektart und Lage: Eigengenutzte Immobilien oder Objekte in wirtschaftlich starken Regionen werden von Banken als risikoärmer eingestuft als vermietete Immobilien oder solche in strukturschwachen Gebieten.

3. Der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins

• Der Sollzins ist der reine Preis für das Darlehen.
• Der effektive Jahreszins enthält neben dem Sollzins auch Nebenkosten, die die Gesamtkosten beeinflussen (z. B. Kosten für die Grundbucheintragung oder die Zahlungsweise), und eignet sich am besten für einen neutralen Vergleich.

Um einen Überblick zu bekommen, was aktuell möglich ist, können Sie gerne den Financial Wilms Darlehensrechner mt aktuellen Konditionen auf meiner Startseite Financial-Wilms - Maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung nutzen.

Für Ihre konkrete Finanzierung rufen Sie mich gerne über Handy 0172-2622225 an und wir schauen dann was das beste Finanzierungskonzept für Sie ist !

Ein gutes Konzept ist immer besser als eine gute Ziskondition

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